Thị trường BĐS: Có tái diễn "bong bóng bất động sản"?

Thứ hai, 11/05/2015 | 13:49 GMT+7

(ĐSPL) - Thị trường bất động sản đã có dấu hiệu ấm trở lại ở một số khu vực và phân khúc, đã dẫn đến những lo ngại thị trường sẽ phát triển nóng, thiếu bền vững. Nhiều người lo ngại, liệu có tái diễn tình trạng 'bong bóng bất động sản" thời gian tới?

Bất động sản để ở ấm lên

Ghi nhận của Tuổi Trẻ, chỉ riêng tại TP.HCM cho thấy dù thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm lên khi lượng giao dịch tăng và nguồn cung ra thị trường nhiều hơn trước, nhưng chỉ diễn ra ở vài khu vực và các giao dịch vừa qua chủ yếu của những người mua để ở.

Chỉ trong ba tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ chung cư đã tăng hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Rất nhiều người dân có nhu cầu nhà để ở đã lựa chọn thời điểm này để mua nhà.

Với nhu cầu đổi nhà ở rộng hơn, anh Nguyễn Anh Tuấn - nhân viên văn phòng một công ty tại Q.3, TP.HCM - quyết định mua căn hộ 70m2 tại khu An Khánh (Q.2) sau khi đã khảo sát các dự án ở các quận 7, Tân Bình, Bình Thạnh.

“Tôi nghĩ đây là thời điểm thích hợp để mua nhà để ở bởi thị trường bây giờ có rất nhiều lựa chọn với nhiều phân khúc, nhiều vị trí mà giá lại tương đối tốt khi nhiều dự án đua nhau khuyến mãi” - anh Tuấn lý giải.

Chỉ trong sáu tháng trở lại đây, thị trường bất động sản TP.HCM liên tục xuất hiện các dự án mới, kể cả căn hộ lẫn đất nền. Theo khảo sát của Công ty tư vấn bất động sản CBRE, trong quý 1-2015 có 5.150 căn hộ được chào bán trong tất cả phân khúc, tăng gấp ba lần so với cùng kỳ năm trước.

Thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm lên khi lượng giao dịch tăng và nguồn cung ra thị trường nhiều hơn trước, nhưng chỉ diễn ra ở vài khu vực và các giao dịch vừa qua chủ yếu của những người mua để ở. (Ảnh minh họa).

Còn theo Savills, trong quý 1-2015 với sự gia tăng ồ ạt nguồn cung (tăng 40% theo quý và tăng 137% theo năm) là mức tăng nhiều nhất trong một quý kể từ quý 2-2011. Như vậy, tính đến quý 1-2015, thị trường sơ cấp có khoảng 20.500 căn hộ, tăng mạnh 11% theo quý và 32% theo năm. Tỉ lệ hấp thụ đạt 21%, tăng 11 điểm phần trăm theo năm.

Khảo sát một vòng tại các sàn giao dịch bất động sản khu đông và khu nam của TP.HCM, lượng khách thời điểm ra vào nhiều hơn trước.

Tuy nhiên, theo anh Nguyễn Hữu Truyền - nhân viên bán hàng của sàn giao dịch Novaland (Q.2), chỉ có những khách hàng mua thật sự để ở mới sốt sắng, còn khách hàng mua đầu tư đang thăm dò rất kỹ.

Cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản Eximland cũng nhộn nhịp người ra kẻ vào. Nhân viên bán hàng tên Thiên đang làm những thủ tục cuối cùng để chốt hai hợp đồng khách mua căn hộ tại dự án chung cư Bộ Công an ở khu đường Trần Não (Q.2).

Trước đó, sau hai tháng mở bán, sàn này đã bán được khoảng 130 căn tại riêng dự án chung cư Bộ Công an. Ghi nhận có ngày cao điểm, sàn này nhận cọc trên năm căn. Một khách hàng đã mua tại dự án này cho biết chọn dự án này vì có vị trí đắc địa, giá 22 triệu đồng/m2 (gồm VAT), diện tích nhỏ từ 38m2 nên mỗi căn khoảng 1,5 tỉ đồng.

Một số ít khách hàng có tiền nhàn rỗi cũng bắt đầu tính toán chuyển sang mua nhà. Anh Thanh, người vừa chọn mua căn hộ 56m2 giá gần 2 tỉ đồng tại dự án The Sun Avenue ở đường Mai Chí Thọ, Q.2, cho biết: “Tôi trả trước 15% để ký hợp đồng, phần còn lại cứ hai tháng trả 5% (tương đương 100 triệu đồng) cho đến khi nhận nhà. Được chủ đầu tư giãn tiến độ thanh toán kéo dài nên khoản tiền tiết kiệm tôi vẫn để ở ngân hàng lấy lãi”.

Tại các phòng công chứng, lượng giao dịch công chứng về bất động sản cũng tăng mạnh. Theo chị Diễm của Phòng công chứng Á Châu (Q.3), lượng hồ sơ công chứng tăng mạnh ở giao dịch căn hộ. Trong vai khách hàng, chúng tôi trở lại sàn giao dịch bất động sản Him Lam (Q.6), lượng khách ra vào đông hơn cả hồi tháng 12 năm ngoái, thời điểm mở bán chung cư Him Lam Chợ Lớn.

Chủ sàn này cho biết: “Khách đi xem nhiều hơn, lượng giao dịch thực cũng tăng lên trung bình mỗi tuần bán được 11-12 căn. Như tháng 4 vừa rồi chúng tôi bán được 80 căn, tháng 3 bán được 128 căn”.

Theo thống kê của sàn này, khách đa số ở thực chiếm 90%, khách đầu tư cũng chú ý đến sản phẩm có đáp ứng nhu cầu ở thực để họ cho thuê hoặc bán lại sau này.

Một chuyên gia bất động sản phân tích điều này cũng đúng với nhiều dự án khi khách đầu tư không thể “lướt sóng” (mua để qua đêm cũng có lời) nên họ chỉ chú ý chất lượng và phân khúc sản phẩm có đáp ứng nhu cầu thực không. Do đó, thời điểm này nhiều dự án chung cư cao cấp, có giá từ 4-6 tỉ đồng / căn hộ, giao dịch rất chậm, nhưng những căn diện tích nhỏ trong các dự án này giá chỉ 2 - 3 tỉ đồng lại bán nhanh.

Xem thêm video về thị trường BĐS năm 2015

Khó tạo nên "bong bóng"

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong tháng 4 lượng giao dịch bất động sản (BĐS) thành công tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Hơn 3.000 giao dịch thành công trong tháng 4 tại Hà Nội và TP.HCM tăng gấp hai lần so với cùng kỳ năm 2014. Tính chung bốn tháng đầu năm, tại hai thị trường lớn là TP.HCM và Hà Nội đạt 12.000 giao dịch BĐS thành công, tăng gần ba lần so với cùng kỳ năm trước. Nhiều ý kiến lo ngại lượng cung lớn ào ạt khiến lượng giao dịch đang tăng nhanh chỉ là sự phất ảo của thị trường. Liệu có dẫn đến một chu kỳ tăng trưởng nóng và nguy cơ bong bóng BĐS như những năm 2006, 2007?

Theo báo cáo đánh giá của một số công ty tư vấn đầu tư BĐS, thị trường nhà đất cuối năm 2014 và đầu năm 2015 đã xuất hiện nhiều điểm tương đồng với năm 2007, giai đoạn cực thịnh của BĐS Việt Nam cách đây tám năm. Tương đồng đầu tiên là về chính sách tiền tệ. Hai giai đoạn 2007 và 2015 có đặc thù là lãi suất huy động thấp, lãi suất cho vay cao nhưng không vượt quá 10% trong năm đầu tiên. Thứ hai là tương đồng về thu hút vốn nước ngoài (FDI). Thứ ba, tương đồng về sự điều tiết của bình thông hơi tài chính. Năm 2006 thị trường chứng khoán lên đỉnh và sau đó lao dốc. Các nhà đầu tư chứng khoán chuyển sang đầu tư nhà đất. Năm 2014 thị trường chứng khoán tăng trưởng tốt nửa đầu năm và đột ngột điều chỉnh mạnh nửa cuối năm đã khiến cho dòng tiền đầu tư dần chuyển sang BĐS.

Theo các chuyên gia bất động sản, khó xảy ra tình trạng “bong bóng” bất động sản trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng Giám đốc Công ty Thanh Yến Land, cho biết còn có sự tương đồng trạng thái thị trường. BĐS cuối năm 2014, đầu năm 2015 ở TP.HCM và Hà Nội đã chuyển từ động thái ấm dần ở phân khúc nhà giá rẻ rồi nóng ở nhiều phân khúc khác khá giống với cơn sốt năm 2007. Sự tương đồng hai giai đoạn này nữa là nguồn cung ồ ạt tung ra thị trường. Giao dịch tăng mạnh với tốc độ nhanh và giá cả dần bị đẩy lên cuối năm 2014, đầu năm 2015, giá tăng 5%-10% và xuất hiện mua bán chênh lệch.

Tuy nhiên, theo ông Minh, có nhiều tương đồng nhưng nhân tố chính sách, doanh nghiệp (DN), người tiêu dùng (NTD) hoàn toàn khác nhau. Năm 2007, BĐS còn sơ khai, người mua không có kinh nghiệm nhiều, bắt chước nhau nối đuôi mà mua, cuối cùng tạo nên khối bong bóng khổng lồ. Còn thị trường năm 2015 chỉ ấm lên thôi. Thông tin đầy đủ, chính sách hoàn thiện nên khó có chuyện xuất hiện hiện tượng bong bóng. Người mua rất thận trọng, có đủ kiến thức để chọn lựa mua hay đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Trần Văn Thành, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Nhà Việt Nam, phân tích: “Mức tăng 2,3 lần và số lượng giao dịch thành công với con số vài ngàn cũng chưa nói lên điều gì. Nói nguồn cung ào ạt cũng chưa hẳn, chính chủ đầu tư, sàn giao dịch quảng cáo nhiều nên chúng ta có cảm giác nhiều dự án. Thực ra không có bao nhiêu nhà đầu tư làm dự án ở thời điểm này. Hiện TP.HCM chưa tới 100 dự án triển khai, chỉ khoảng 30-40 dòng sản phẩm được chào bán. Trong khi năm 2006-2007 tại TP.HCM có tới 300 dự án triển khai”.

Thị trường BĐS khó tạo nên cơn sốt mà sẽ phục hồi chậm nhưng nhiều ý kiến cho rằng giá BĐS sẽ tiếp tục tăng trong những quý tiếp theo của năm 2015.

Ông Trần Văn Thành, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Nhà Việt Nam, cho biết hiện chỉ có một số vùng BĐS có nóng lên, giá có tăng lên thật nhưng chỉ nằm quanh quẩn trong giá trị thật của nó, không có chuyện tăng ảo. Ví dụ, giá trị thật của BĐS bao gồm giá thành sản phẩm và nhiều chi phí khác. Mức giá nhà tăng 5%-10% cũng chỉ nằm trong giá giao dịch thật sự vì giữa năm 2014 trở về trước các dự án bán lỗ sản phẩm, bán cho NTD dưới giá thành.

“Đối với những dự án mới triển khai phải đóng tiền sử dụng đất theo bảng giá đất năm 2015 tăng hơn năm 2014, giá nhân công năm nay cũng tăng thì chắc chắn chi phí tăng, DN buộc phải tăng giá. Dự kiến quý II-2015, có thể giá BĐS tăng 3%-10% nữa. NTD nên mua theo nhu cầu thực của mình, tránh tình trạng “lướt sóng” đầu tư sẽ không hiệu quả, thất bại lớn. Các chủ đầu tư cần chú ý đến chất lượng, dịch vụ tiện ích của dự án hơn là ham số lượng nếu không nguy cơ tồn kho sẽ rất cao” - ông Thành lưu ý.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thông tin thời điểm này vẫn có thực trạng các chủ đầu tư đang được nhà môi giới BĐS, sàn giao dịch “đánh bóng” đẩy giá dự án lên, tăng 10%-20% để trục lợi. Nếu giá bán không tương xứng với chất lượng, địa điểm, tiện ích, dịch vụ, nếu không gian của dự án chỉ ở mức trung bình mà giá cao thì NTD tẩy chay ngay. NTD cần biết thẩm định nhiều yếu tố, họ có đủ thông minh và đủ tỉnh táo để biết quay lưng đối với những dự án BĐS tăng giá bán bất hợp lý.

Cũng theo ông Châu, thời gian qua thị trường bất động sản tại TP.HCM chỉ ấm trở lại ở một số khu vực có hạ tầng phát triển mạnh như khu đông (Q.2, Q.9) hoặc một số dự án có sản phẩm tốt, vị trí đắc địa và chủ đầu tư uy tín.

Bên cạnh đó cũng còn những khu vực, những dự án giao dịch còn diễn ra khá chậm. Diễn biến thị trường như vậy có thể nói khó xảy ra tình trạng “bong bóng”, chưa kể khi lượng hàng tồn kho cần khơi thông còn rất lớn.

Cụ thể riêng tại TP.HCM hiện nay đã có 689 dự án đang ngừng triển khai, 85 dự án đã bị thu hồi. Sự gia tăng nguồn cung vừa qua khởi phát từ việc nhiều chủ đầu tư lớn trong nước mua lại các dự án dở dang, các dự án đắp chiếu để triển khai lại. Đây là một biện pháp doanh nghiệp tự cứu mình.

Tuy nhiên, theo ông Châu, thị trường BĐS hiện nay đang là lợi thế cho NTD. Nguồn cung đang nhiều, có nhiều sự cạnh tranh trên thị trường nên các chủ đầu tư sẽ tìm cách thu hút khách hàng bằng sản phẩm chất lượng, không gian sống, địa điểm tốt với giá hợp lý. Vì vậy nếu chủ đầu tư nào tăng giá sẽ khó bán sản phẩm, người mua có nhiều quyền lựa chọn, gây sức ép lại chủ đầu tư.

Ngọc Anh (Tổng hợp)

thị trường bất động sảnBất động sảnnhà ởbong bóngthị trườngdự ángiao dịch bất động sảncăn hộ chung cưthị trường nhà đất
Nguồn: nguoiduatin.vn

Xem thêm tin chuyên mục Kinh doanh