Dự án Khu du lịch sinh thái Đông Anh: Bài học pháp lý về “Hợp đồng đặt cọc mua nhà"


Thứ 3, 02/08/2022 | 09:13


Ký “Hợp đồng đặt cọc mua nhà" và Phụ lục số 1 “Dự thảo hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm” với chủ đầu tư dự án Khu du lịch sinh thái Đông Anh là công ty Mefrimex số tiền đặt cọc 8,6 tỷ đồng, nhưng sau 11 năm, người dân vẫn không được đảm bảo quyền lợi. Luật sư Nguyễn Cao Đạt cho rằng: “Nhà đầu tư có quyền yêu cầu tòa án tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc và bồi thường cọc vì cho đến hiện tại dự án không đủ điều kiện góp vốn”.

Bỏ gần 9 tỷ “đầu tư” đất bỏ hoang

Từng được kỳ vọng là dự án trọng điểm của huyện Đông Anh (Hà Nội) nhưng sau hơn 10 năm, dự án Khu du lịch sinh thái tại xã Vân Nội và Nam Hồng (huyện Đông Anh) vẫn không thể triển khai.

Cụ thể, trước đó vào năm 2007, UBND TP.Hà Nội ban hành Quyết định số 73/2007/QĐ-UBND, về việc Phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng (tỉ lệ 1/500) Khu Du lịch sinh thái Đông Anh, Hà Nội. Hai năm sau, UBND TP đã có Quyết định số 2289/QĐ- UBND về việc thu hồi hơn 651.000m2 để giao cho công ty Cổ phần Đầu tư & Phát triển Công nghệ Mefrimex (công ty Mefrimex) làm chủ đầu tư.

1
Sau hơn 10 năm dự án vẫn chưa thể triển khai đã gây lãng phí tài nguyên đất, ảnh hưởng đến diện mạo của khu vực.

Mới đây, dự án này còn bị vướng lùm xùm về pháp lý liên quan đến vấn đề “đặt cọc” từ 11 năm trước. Cụ thể, theo phản ánh của bà Ng.B.V. (trú tại Hà Nội), do có nhu cầu mua nhà ở ngoại ô, đầu năm 2011, bà được công ty Mefrimex - chủ đầu tư dự án Khu du lịch sinh thái tại xã Vân Nội và Nam Hồng giới thiệu về lô đất của dự án.

Tiếp đó, chủ đầu tư (CĐT) đã đưa ra bản đồ ghi tỉ lệ quy hoạch 1/500 có đánh số các biệt thự từ số 1 đến 27, có chữ ký thẩm quyền và đóng dấu xác nhận của CĐT.

2
Hình ảnh phân lô biệt thự tại dự án. Ảnh: Bà V. cung cấp 

Đầu tháng 3/2011, bà ký “Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Nhà" và Phụ lục số 1 “Dự thảo hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm” với CĐT với tổng số tiền đặt cọc là 8,6 tỷ đồng.

Bà V. cho rằng, ký các hợp đồng với nội dung để góp vốn dự án nhưng thực chất là đặt cọc mua 800m2 đất để xây nhà, có thời hạn sử dụng 50 năm. Ngoài ra, bà còn chuyển cho CĐT thêm 200 triệu đồng sau khi tách vốn từ lô đất khác cũng nằm trong dự án, nâng tổng số tiền chuyển cho CĐT lên tới 8,8 tỷ đồng.

3
Phiếu thu “góp vốn” vào dự án bà V. đã nộp theo thoả thuận.

Sau khi hoàn thành toàn bộ việc đặt cọc, bà V. nhiều lần yêu cầu CĐT cung cấp các giấy tờ, quyết định phê duyệt đầu tư, phê duyệt quy hoạch 1/500 của dự án nhưng không được đáp ứng.

“Từ năm 2017, tôi không thể liên lạc được với phía CĐT, kể cả người đại diện theo pháp luật là bà Dương Thị Thu Hà - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Mefrimex. Cho đến nay, CĐT không cung cấp cho tôi bất kỳ văn bản phê duyệt nào của thành phố về dự án”, bà V. bức xúc nói.

41
Hai bên ký Hợp đồng đặt cọc khi chưa đủ điều kiện kết giao hợp đồng.

Như vậy, sau 11 năm dự án mà bà V. bỏ ra gần 9 tỷ đồng “góp vốn” đầu tư mua đất chỉ để cho cỏ dại mọc hoang. Bức xúc vì quyền lợi bị CĐT xâm phạm, bà V. đã gửi đơn đến cơ quan chức năng để được giải quyết.

Theo tìm hiểu của phóng viên, đến nay dự án này vẫn chưa hoàn thành GPMB, dù ngày 15/5/2009, UBND TP.Hà Nội đã có quyết định về việc thu hồi hơn 651.000m2 đất tại đây để giao công ty Mefrimex làm CĐT.

Qua nhiều năm “bất động”, toàn bộ dự án Khu du lịch sinh thái xã Vân Nội và Nam Hồng đang được quây tôn, chỉ có nhà hàng Lộc Vừng đi vào hoạt động, ngoài ra có một số căn biệt thự, hồ nhân tạo đã được xây dựng, còn lại phần lớn diện tích dự án để cỏ mọc um tùm.

5
Cỏ dại mọc um tùm tại nhiều khu vực bên trong dự án.

Có thể khởi kiện để đòi tiền cọc

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Diệp Năng Bình (đoàn luật sư TP.Hồ Chí Minh) cho biết, theo Điều 128 Bộ luật dân sự năm 2005 (có hiệu lực tại thời điểm đó) quy định, các giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Chiếu theo “Hợp đồng đặt cọc” nêu trên, tại thời điểm ký kết các bên đều nhận biết hợp đồng chưa đủ điều kiện, thủ tục để giao kết hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm của dự án nhưng vẫn tiến hành ký kết hợp đồng là trái quy định pháp luật. Trong trường hợp này, bà V. có thể khởi kiện ra tòa để đòi lại số tiền đã đặt cọc.

Luật sư Nguyễn Cao Đạt, Giám đốc công ty Luật Nguyên Khang và Cộng sự, cho rằng: “Theo thông tin mà bà V. đã cung cấp, thì bà đã ký kết với chủ đầu tư hợp đồng đặt cọc mua nhà và Dự thảo phụ lục 1 hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm. Theo như bà V. giải thích thì bản chất của hợp đồng là mua 800m2 đất. Tuy nhiên, trên thực tế là các bên đã ký kết hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm. Trong trường hợp này, chủ đầu tư “lách luật” bằng cách ký kết hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm, vì tại thời điểm nhận cọc thì chủ đầu tư không đảm bảo các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Cũng theo luật sư Đạt nhìn nhận: “Bà V. đã ký kết Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm là để đảm bảo thực hiện Hợp đồng góp vốn. Thời hạn ký kết Hợp đồng góp vốn là từ ngày ký kết Hợp đồng đặt cọc đến khi dự án đủ điều kiện góp vốn? Quy định này không rõ ràng, và cho đến hiện tại các bên chưa ký kết Hợp đồng góp vốn. Bà V. có quyền yêu cầu tòa án tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc vì cho đến hiện tại dự án không đủ điều kiện góp vốn hoặc có thể liên hệ chủ đầu tư để xác định thời điểm ký kết Hợp đồng góp vốn. Quá thời hạn đặt cọc mà không thể ký kết Hợp đồng góp vốn thì đề nghị tòa án tuyên chấm dứt Hợp đồng đặt cọc và bồi thường cọc”.

Có thể thấy, qua hơn 10 năm dự án không thể triển khai đã gây lãng phí tài nguyên đất đai, ảnh hưởng đến mĩ quan khu vực… Ngoài ra, nhiều câu hỏi được đặt ra như pháp lý của dự án ra hiện nay ra sao? Tại sao dự án không thể triển khai? Tại thời điểm năm 2011, chủ đầu tư có được kêu gọi góp vốn hay không? Liệu dự án có bị thu hồi?...

Để có thông tin khách quan, đa chiều, phóng viên đã liên hệ với công ty Mefrimex, nhưng lãnh đạo đơn vị này từ chối làm việc với báo chí. Đồng thời, phóng viên cũng đã liên hệ với UBND huyện Đông Anh cùng một số đơn vị liên quan và sẽ thông tin đến độc giả khi nhận được phản hồi.

Trước đó vào năm 2007, UBND TP.Hà Nội ban hành Quyết định số 73/2007/QĐ-UBND, về việc Phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng (tỉ lệ 1/500) Khu Du lịch sinh thái Đông Anh, Hà Nội.

Dự án được quyết định phê duyệt với mục tiêu cụ thể hóa Quy hoạch chi tiết huyện Đông Anh (tỉ lệ 1/5000); Xây dựng mô hình du lịch sinh thái với đồng bộ cơ sở hạ tầng đô thị, phù hợp với Quy hoạch chung của Thủ đô và Quy hoạch chi tiết huyện Đông Anh. Phát triển đô thị theo quy hoạch, tạo hệ thống công trình dịch vụ công cộng, vui chơi giải trí, đóng góp vào việc phát triển đời sống kinh tế - xã hội của địa phương và thành phố.

Ngày 15/5/2009, UBND TP có Quyết định số 2289/QĐ- UBND về việc thu hồi 651.828m2 đất tại xã Nam Hồng và xã Vân Nội giao cho công ty Mefrimex để đầu tư xây dựng khu du lịch sinh thái.

Ngày 14/10/2016, Hà Nội có Quyết định số 5736/QĐ- ƯBND về việc điều chỉnh diện tích đất thu hồi ghi tại Quyết định số 2289 nêu trên từ 651.828m2 thành 645.486m2.

Ngày 30/11/2012, sở Tài nguyên Môi trường đã tiến hành bàn giao mốc giới chính thức ngoài thực địa cho công ty Mefrimex với diện tích là 402.295m2 trong tổng số diện tích gần 52.000m2 đã thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho các hộ gia đình, cá nhân có đất nằm trong chỉ giới thu hồi.

UBND huyện Đông Anh, Hội đồng GPMB huyện đã tổ chức triển khai thực hiện dự án. Kết quả phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB diện tích khoảng 52.000m2 đất, đạt 80% tổng diện tích đất dự án tại thời điểm đó.

Trong quá trình kiểm tra, giám sát việc đầu tư của CĐT phát hiện một số công trình không phù hợp với quy hoạch chi tiết đã phê duyệt, không có giấy phép, UBND huyện Đông Anh đã ban hành Quyết định xử phạt số 3868/QĐ- XPVPHC ngày 04/11/2015.

Đến ngày 9/5/2016 UBND TP ban hành Quyết định số 2217/QĐ-UBND phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Khu du lịch sinh thái Đông Anh.

Ngày 14/10/2016, thành phố lại có Quyết định số 5736/QĐ- UBND về việc điều chỉnh diện tích đất thu hồi ghi tại Quyết định số 2289 (ngày 15/5/2009), điều chỉnh diện tích đất thu hồi thực hiện dự án từ 651.828m2 thành 645.486m2.

Quang Huy

Link nguồn: https://doisongphapluat.nguoiduatin.vn/dspl/du-an-khu-du-lich-sinh-thai-dong-anh-bai-hoc-phap-ly-ve-ho-p-do-ng-da-t-co-c-mua-nha-a546309.html