Trao đổi với PV Đời sống & Pháp luật, Luật sư Nguyễn Văn Đại - Giám đốc công ty Luật TNHH Việt Phong, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội đã phân tích chi tiết những vấn đề pháp lý về hợp đồng thuê nhà.
Theo đó, hợp đồng thuê nhà (bao gồm cả hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác) là một hình thức của hợp đồng thuê tài sản và là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê được quy định và điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật khác có liên quan căn cứ theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015.
Bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, và bên thuê phải trả tiền thuê nhà trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
Top những lưu ý quan trọng trong hợp đồng thuê nhà
Các bên cần đảm bảo đủ điều kiện và tư cách giao kết hợp đồng thuê nhà
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 thì để hợp đồng thuê nhà có hiệu lực thì các bên phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
- Hai bên giao kết hơp đồng thuê nhà phải có đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch. Bên cho thuê phải đảm bảo mình sở hữu nhà hoặc có quyền cho thuê nhà. Bên thuê có đủ khả năng thanh toán tiền thuê nhà. Hai bên hoàn toàn minh mẫn, tỉnh táo khi tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà.
- Hai bên tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà hoàn toàn tự nguyện.
- Các nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Mặc dù hợp đồng được pháp luật cho phép các bên tự do thỏa thuận, nhưng để bảo vệ lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan khác thì pháp luật cũng quy định các điều khoản nhằm hạn chế quyền tự do của các bên trong thiết lập hợp đồng
Ngoài ra, các bên cần phải đảm bảo nhà thuê không thuộc đối tượng tranh chấp hay thế chấp ngân hàng, hoặc thuộc các trường hợp khác không được cho thuê theo quy định pháp luật. Bên thuê nên yêu cầu bên cho thuê cung cấp các tài liệu, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, quyền cho thuê nhà để đảm bảo an toàn.
Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản
Căn cứ theo quy định tại Điều 121, Luật nhà ở năm 2014 quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận sẽ phải được lập thành văn bản và đảm bảo đầy đủ các nội dung theo quy định tại điều này.
Hai bên cần quy định rõ trách nhiệm của mỗi bên trong hợp đồng nhằm tránh xảy ra xung đột
Ngoài các điều khoản chung các quyền và nghĩa vụ mỗi bên như nghĩa vụ thanh toán, nghĩa vụ bàn giao nhà thì các bên cũng cần thỏa thuận cụ thể hơn về nghĩa vụ và trách nhiệm xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng thuê nhà. Trong trường hợp thuê lâu dài, các bên nên thỏa thuận thêm về lộ trình tăng giá cho thuê, các phương án cải tạo, sửa chữa, bảo dưỡng định kỳ nhà cho thuê. Một số chú ý về trách nhiệm đối với các bên trong hợp đồng thuê nhà:
Bên thuê có trách nhiệm bao quản tài sản thuê như tài sản của chính mình, sửa chữa đối với các hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa. Trường hợp nhà thuê bị hư hỏng không phải do lỗi của người thuê, người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà sửa chữa căn cứ theo quy định tại điều 477 Bộ luật Dân sự 2015.
Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thoả thuận, phù hợp với mục đích của người thuê trong suốt thời gian ký hợp đồng. Nếu nhà ở, thiết bị hỏng hóc trong thời gian người thuê sử dụng, chủ nhà phải có trách nhiệm chính trong sửa chữa, trừ những hư hỏng nhỏ mà người thuê có thể tự khắc phục căn cứ theo quy định tại điều 477 Bộ luật Dân sự 2015.
Những điều cần biết khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn
Các trường hợp hợp đồng thuê nhà có thể chấm dứt trước thời hạn (chấm dứt đột ngột)
Căn cứ theo quy định tại Điều 422, Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 131, Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì hợp đồng thuê nhà có thể chấm dứt trước thời hạn (chấm dứt đột ngột) trong các trường hợp sau:
- Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
- Một trong các bên chết, hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.
- Nhà cho thuê không còn; hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ đổ sập; hoặc thuộc khu vực bị thu hồi theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. hoặc thuộc diện bị Nhà nước thu mua, trưng dụng.
- Một trong các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật.
Đối với trường hợp các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Bên vi phạm sẽ phải bồi thường cho bên kia trong trường hợp có thiệt hại phát sinh hoăc sẽ chịu phạt vi phạm nếu hai bên thỏa thuận về phạt vi phạm trong hợp đồng.
Các trường hợp bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hơp đồng thuê nhà
Vấn đề này quy định tại Khoản 2, Điều 132 Luật Nhà ở 2014, các trường hợp cụ thể:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này.
- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.
- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
Các trường hợp bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Vấn đề này được quy định tại Khoản 3, Điều 132 Luật Nhà ở 2014, các trường hợp cụ thể:
- Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng.
- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận.
- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Nếu vi phạm quy định tại các điều khoản nêu trên mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật căn cứ theo Khoản 4, Điều 132 Luật Nhà ở 2014.
XEM THÊM:
Cháy phòng trọ, người thuê có phải chịu trách nhiệm?
Tư vấn pháp luật: Năm 2023, những ai được mua nhà ở xã hội?
Những câu hỏi thường gặp về hợp đồng thuê nhà
Hỏi: Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không?
Trả lời: Theo quy định pháp luật hiện hành thì với các hợp đồng thuê nhà ở, thuê nhà xưởng không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Hỏi: Chủ nhà trọ khi làm hợp đồng thuê nhà có phải đăng ký kinh doanh không?
Trả lời: Theo quy định tại khoản 1, Điều 3, Nghị định 39/2007/NĐ-CP, có quy định cụ thể những hoạt động thương mại không cần đăng ký kinh doanh như: Buôn bán rong (buôn bán dạo) là các hoạt động mua, bán không có địa điểm cố định (mua rong, bán rong hoặc vừa mua rong vừa bán rong), bao gồm cả việc nhận sách báo, tạp chí, văn hóa phẩm của các thương nhân được phép kinh doanh các sản phẩm này theo quy định của pháp luật để bán rong;
b) Buôn bán vặt là hoạt động mua bán những vật dụng nhỏ lẻ có hoặc không có địa điểm cố định;
c) Bán quà vặt là hoạt động bán quà bánh, đồ ăn, nước uống (hàng nước) có hoặc không có địa điểm cố định...
Theo đó, cơ sở cho thuê nhà trọ là hoạt động thương mại không thuộc các trường hợp không phải đăng ký kinh doanh. Do vậy, cho thuê nhà trọ, phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Hỏi: Hợp đồng cho thuê nhà xưởng có cần lập thành văn bản không?
Trả lời: Theo quy định tại Điều 121, Luật Nhà ở 2014 có quy định rõ hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung được quy định.
Do đó, hiện nay các hợp đồng về nhà ở buộc các bên phải lập thành văn bản khi giao kết và thực hiện.
Mẫu hợp đồng thuê nhà chuẩn nhất, chính xác nhất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
………., ngày .... tháng .... năm ....
HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
- Căn cứ Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015;
- Căn cứ vào Luật Nhà ở số 65/2014/QH11 ngày 25 tháng 11 năm 2014;
- Căn cứ vào nhu cầu và sự thỏa thuận của các bên tham gia Hợp đồng;
Hôm nay, ngày.....tháng......năm........., các Bên gồm:
BÊN CHO THUÊ (Bên A):
Ông/Bà: …………………………………………………………………………….
CCCD số: ……………… Cơ quan cấp:………………………. Ngày cấp: ……......
Nơi ĐKTT: ………………………………………………………………………….
BÊN THUÊ (Bên B) :
Ông/Bà: …………………………………………………………………………….
CCCD số: ……………… Cơ quan cấp:………………………. Ngày cấp: ……......
Nơi ĐKTT: ………………………………………………………………………….
Bên A và Bên B sau đây gọi chung là “Hai Bên” hoặc “Các Bên”.
Sau khi thảo luận, Hai Bên thống nhất đi đến ký kết Hợp đồng thuê nhà (“Hợp Đồng”) với các điều khoản và điều kiện dưới đây:
ĐIỀU 1. NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KÈM THEO NHÀ Ở
1.1. Bên A đồng ý cho Bên B thuê và Bên B cũng đồng ý thuê quyền sử dụng đất và một căn nhà ......... tầng gắn liền với quyền sử dụng đất tại địa chỉ …………... để sử dụng làm nơi để ở.
Diện tích quyền sử dụng đất:...................m2;
Diện tích căn nhà :....................m2;
1.2. Bên A cam kết quyền sử sụng đất và căn nhà gắn liền trên đất trên là tài sản sở hữu hợp pháp của Bên A. Mọi tranh chấp phát sinh từ tài sản cho thuê trên Bên A hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
ĐIỀU 2. BÀN GIAO VÀ SỬ DỤNG NHÀ Ở
2.1. Thời điểm Bên A bàn giao tài sản thuê vào ngày.....tháng.....năm…..;
2.2. Bên B được toàn quyền sử dụng tài sản thuê kể từ thời điểm được Bên A bàn giao từ thời điểm quy định tại Mục 2.1 trên đây.
ĐIỀU 3. THỜI HẠN THUÊ
3.1. Bên A cam kết cho Bên B thuê tài sản thuê với thời hạn là ......... năm kể từ ngày bàn giao Tài sản thuê;
3.2. Hết thời hạn thuê nêu trên nếu bên B có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Bên A phải ưu tiên cho Bên B tiếp tục thuê.
ĐIỀU 4. TIỀN ĐẶT CỌC
4.1. Bên B sẽ giao cho Bên A một khoản tiền là ........................ VNĐ (bằng chữ:...............................................) ngay sau khi ký hợp đồng này. Số tiền này là tiền đặt cọc để đảm bảm thực hiện Hợp đồng cho thuê nhà.
4.2. Nếu Bên B đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật hoặc không thực hiện nghĩa vụ báo trước tới Bên A thì Bên A sẽ không phải hoàn trả lại Bên B số tiền đặt cọc này.
Nếu Bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật hoặc không thực hiện nghĩa vụ báo trước tới bên B thì bên A sẽ phải hoàn trả lại Bên B số tiền đặt cọc và phải bồi thường thêm một khoản bằng chính tiền đặt cọc.
4.3. Tiền đặt cọc của Bên B sẽ không được dùng để thanh toán tiền thuê. Nếu Bên B vi phạm Hợp Đồng làm phát sinh thiệt hại cho Bên A thì Bên A có quyền khấu trừ tiền đặt cọc để bù đắp các chi phí khắc phục thiệt hại phát sinh. Mức chi phí bù đắp thiệt hại sẽ được Các Bên thống nhất bằng văn bản.
4.4. Vào thời điểm kết thúc thời hạn thuê hoặc kể từ ngày chấm dứt Hợp đồng, Bên A sẽ hoàn lại cho Bên B số tiền đặt cọc sau khi đã khấu trừ khoản tiền chi phí để khắc phục thiệt hại (nếu có).
ĐIỀU 5. TIỀN THUÊ NHÀ
5.1 Tiền thuê nhà đối với diện tích thuê nêu tại mục 1.1 Điều 1 là: .......................... VNĐ/tháng (Bằng chữ:...........................................)
5.2 Tiền thuê nhà không bao gồm chi phí khác như tiền điện, nước, vệ sinh.... Khoản tiền này sẽ do bên B trả theo khối lượng, công suất sử dụng thực tế của Bên B hàng tháng, được tính theo đơn giá của nhà nước.
ĐIỀU 6. PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN
Tiền thuê nhà được thanh toán theo 01 (một) tháng/lần vào ngày 05 (năm) hàng tháng.
Các chi phí khác được bên B tự thanh toán với các cơ quan, đơn vị có liên quan khi được yêu cầu.
Việc thanh toán tiền thuê nhà được thực hiện bằng đồng tiền Việt Nam theo hình thức trả trực tiếp bằng tiền mặt hoặc thanh toán qua tài khoản ngân hàng theo thông tin sau:
Số tài khoản: ……………………………………………………………….
Ngân hàng thụ hưởng: ……………………………………………………..
Chủ tài khoản: ……………………………………………………………..
ĐIỀU 7. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A
7.1. Quyền của Bên A
- Yêu cầu Bên B thanh toán tiền thuê và chi phí khác đầy đủ, đúng hạn theo thoả thuận trong Hợp Đồng;
- Yêu cầu Bên B phải sửa chữa phần hư hỏng, thiệt hại do lỗi của Bên B gây ra.
7.2. Nghĩa vụ của Bên A
- Bàn giao diện tích thuê cho Bên B theo đúng thời gian quy định trong Hợp đồng;
- Đảm bảo việc cho thuê theo Hợp đồng này là đúng quy định của pháp luật;
- Đảm bảo cho Bên B thực hiện quyền sử dụng diện tích thuê một cách độc lập và liên tục trong suốt thời hạn thuê, trừ trường hợp vi phạm pháp luật và/hoặc các quy định của Hợp đồng này.
- Không xâm phạm trái phép đến tài sản của Bên B trong phần diện tích thuê. Nếu Bên A có những hành vi vi phạm gây thiệt hại cho Bên B trong thời gian thuê thì Bên A phải bồi thường.
- Sửa chữa, bảo dưỡng các hư hỏng tại nhà thuê không phải do lỗi của Bên B gây ra
- Tuân thủ các nghĩa vụ khác theo thoả thuận tại Hợp đồng này hoặc/và các văn bản kèm theo Hợp đồng này; hoặc/và theo quy định của pháp luật Việt Nam.
ĐIỀU 8. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B
8.1. Quyền của Bên B
- Nhận bàn giao diện tích thuê theo đúng thoả thuận trong Hợp đồng;
- Được sử dụng phần diện tích thuê làm nơi ở và các hoạt động hợp pháp khác theo thỏa thuận trong Hợp đồng;
- Yêu cầu Bên A sửa chữa kịp thời những hư hỏng không phải do lỗi của Bên B trong phần diện tích thuê để bảo đảm an toàn;
- Được tháo dỡ và đem ra khỏi phần diện tích thuê các tài sản, trang thiết bị của Bên B đã lắp đặt trong phần diện tích thuê khi hết thời hạn thuê hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng.
8.2. Nghĩa vụ của Bên B
- Sử dụng diện tích thuê đúng mục đích đã thỏa thuận, giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm trong việc sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;
- Thanh toán tiền đặt cọc, tiền thuê đầy đủ, đúng thời hạn đã thỏa thuận;
- Trả lại diện tích thuê cho Bên A khi hết thời hạn thuê hoặc chấm dứt Hợp đồng thuê;
- Mọi việc sửa chữa, cải tạo, lắp đặt bổ sung các trang thiết bị làm ảnh hưởng đến kết cấu của căn phòng…, Bên B phải có văn bản thông báo cho Bên A và chỉ được tiến hành các công việc này sau khi có sự đồng ý bằng văn bản của Bên A;
- Tuân thủ một cách chặt chẽ quy định tại Hợp đồng này và các quy định của pháp luật Việt Nam.
ĐIỀU 9. ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG
Bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê trừ các trường hợp được pháp luật quy định.
Trong trường hợp một trong Hai Bên muốn đơn phương chấm dứt Hợp đồng trước hạn thì phải thông báo bằng văn bản cho bên kia trước 30 (ba mươi) ngày so với ngày mong muốn chấm dứt. Nếu một trong Hai Bên không thực hiện nghĩa vụ thông báo cho Bên kia thì sẽ phải bồi thường cho bên đó một khoản tiền thuê tương đương với thời gian không thông báo và các thiệt hại khác phát sinh do việc chấm dứt Hợp đồng trái quy định.
ĐIỀU 10. ĐIỀU KHOẢN CHUNG
- Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày hai bên cùng ký kết;
- Các Bên cam kết thực hiện nghiêm chỉnh và đầy đủ các thoả thuận trong Hợp đồng này trên tinh thần hợp tác, thiện chí;
- Mọi sửa đổi, bổ sung đối với bất kỳ điều khoản nào của Hợp đồng phải được lập thành văn bản, có đầy đủ chữ ký của mỗi Bên. Văn bản sửa đổi bổ sung Hợp đồng có giá trị pháp lý như Hợp đồng, là một phần không tách rời của Hợp đồng này.
- Hợp đồng được lập thành 02 (hai) bản có giá trị như nhau, mỗi Bên giữ 01 (một) bản để thực hiện.
BÊN CHO THUÊ (ký và ghi rõ họ tên) | BÊN THUÊ (ký và ghi rõ họ tên) |
Luật sư Nguyễn Văn Đại
